Droit au bail

La poursuite du bail commercial

Un droit au bail versé à l’ancien locataire. Il correspond à la valorisation par un locataire sortant des locaux pour lesquels il est titulaire d’un bail sans pour autant prendre en considération son fonds de commerce dans son intégralité. Son montant est fonction de la valeur locative des locaux ; de son emplacement, sa configuration, ses agencements et son potentiel d’agrandissement ; des conditions du bail (un renouvellement récent augmenterait, par exemple, le prix) ; du montant actuel du loyer (plus il est faible au regard du marché, plus l’indemnité est susceptible d’être élevée, et inversement). Souvent, il est procédé à une comparaison de cessions équivalentes situées dans un même secteur géographique.

Des protections pour vous… Vous bénéficiez de dispositions protectrices (C. com. art. L 145-1 et suiv.)  : droit à renouvellement, encadrement du loyer et de ses modalités de révision, indemnité d’éviction, etc. Prudence toutefois quant à d’éventuels travaux ou réparations non assumés par le cédant qui, du coup, vous incomberont.

Et le propriétaire ? Celui-ci ne peut s’opposer à la cession d’un fonds de commerce (droit au bail et clientèle pour la poursuite de la même activité) par application de l’article L 145-16 du Code de commerce. À l’inverse, une disposition interdira généralement au locataire de céder le droit au bail indépendamment du fonds ou instaurera une procédure d’agrément : en cas de refus, il lui faudra justifier d’un intérêt légitime.

Bon à savoir. Notez que l’article L 145-51 donne droit à un locataire qui a demandé le bénéfice de ses droits à la retraite ou a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité, de céder son bail isolément, en respectant néanmoins un formalisme strict. Peuvent bénéficier de cette disposition, l’associé unique d’une EURL ou le gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une SARL.

À noter. Les baux commerciaux incluent souvent une clause de « garantie solidaire » par laquelle le cédant (ancien locataire) s’engage avec le cessionnaire (nouveau locataire) au paiement des loyers. Depuis la loi Pinel du 18.06.2014, le bailleur est en droit de l’invoquer seulement durant trois ans à compter de la cession.

Fiscalement…

Des droits de mutation. L’acte doit être enregistré et des droits de mutation sont ainsi à régler. Ils sont, sauf négociation contraire, assumés par l’acquéreur. Calculés selon un barème (CGI art. 719) , ils s’élèvent au minimum à 25 € pour une transaction inférieure à 23 000 €. Puis, un taux s’applique sur le prix d’acquisition : de 3 %, pour la fraction du prix compris entre 23 000 et 200 000 €, à 5 % au-delà.

Bon à savoir. Le prix de vente d’un droit au bail n’est pas assujetti à TVA.

Le droit au bail peut être amorti… Inscrit à l’actif du bilan, c’est une immobilisation incorporelle. La durée d’amortissement correspond généralement à la durée du bail ou bien des immobilisations attachées à l’immeuble loué.

Mais pas sur le plan fiscal ! La dotation comptable ne peut venir en déduction du résultat fiscal. Il convient donc de réintégrer chaque année la dotation aux amortissements pratiquée en comptabilité.

Une provision pour dépréciation possible ? Et ce, dès lors que sa valeur probable de réalisation est devenue inférieure à sa valeur comptable. Celle-ci est fiscalement déductible si les conditions requises sont respectées. Le droit au bail ne peut faire l’objet d’un amortissement déductible fiscalement. Par contre, si l’entreprise est en mesure de justifier que sa valeur probable de réalisation est inférieure à sa valeur inscrite en comptabilité, elle pourra alors constituer une provision déductible de ses résultats…